Bilanzberichtigung bei „zeitnahen“ Liegenschaftsverkäufen
Im Sachverhalt, der dem VwGH zur Klärung vorgelegt wurde, kam es im Zuge einer Einbringung eines bebauten Grundstücks in eine GmbH zur Festlegung des Wertes aufgrund eines Schätzgutachtens mit ca. EUR 630.000. Dreieinhalb Jahre später wurde die Liegenschaft samt Gebäude um EUR 426.000 wieder verkauft. Die Differenz zwischen den beiden Werten stellte bei der GmbH einen Buchwertabgang dar, der den Gewinn des jeweiligen Wirtschaftsjahres im selben Ausmaß verminderte.
Im Zuge einer Betriebsprüfung begann die Abgabenbehörde das damalige Schätzgutachten kritisch zu hinterfragen, da die Diskrepanz zwischen Buchwert und dem tatsächlich realisierten Verkaufspreis so hoch ausgefallen ist.
Insgesamt kam der Prüfer (und später auch der VwGH) zum Schluss, dass beim Schätzgutachten wesentliche Punkte zur Wertfestlegung nicht oder nur ungenügend berücksichtigt wurden, welche den Werte des Grundstücks zum Einbringungsstichtag erheblich vermindern und so zu einer Kürzung des Buchwertabganges führen würden.
Die Argumentation des VwGH ging in jene Richtung, dass aufgrund des niedrigen Verkaufserlöses darauf geschlossen werden kann, dass der tatsächliche Werte der Liegenschaft bei der Einbringung ähnlich dem Verkaufspreis sein müsste, da seither „nur“ dreieinhalb Jahre vergangen waren und sich keine Umstände ereigneten, die einen so drastischen Wertverfall erklären könnten. „Aus dem [ … ] erzielten Verkaufserlös kann sohin auf den Wert des Wirtschaftsgutes mit Ende 2000 [ Einbringungsstichtag ] geschlossen werden.“
Auch die zwischen den beiden Stichtagen verstrichene Zeit von dreieinhalb Jahren stellte aus Sicht des VwGH kein Hindernis dar, weil es aufgrund der einschlägigen Literatur zu Liegenschaftsbewertungen zulässig sei, auch länger zurückliegende Kaufpreise zu berücksichtigen. „Ideal sind Kaufpreise, die nicht älter als vier Jahre sind. [ … ] Auch derartige Verkäufe können daher (noch) als ‚zeitnahe’ beurteilt werden.“
Aufgrund des Gebots der Werterhellung sind Unrichtigkeiten in der Bilanz bis zur Wurzel zu beseitigen. Für die GmbH hatte das zur Folge, dass der Wert der Liegenschaft in der Einbringungsbilanz rückwirkend nach unten korrigiert werden musste, demzufolge geringere Abschreibungen für das Gebäude geltend gemacht werden durften und der verminderte Buchwertabgang im Jahr der Veräußerung zu einem höheren Gewinn führte.
Dieses VwGH-Judikat zeigt wieder einmal eindrucksvoll die vom Höchstgericht entwickelte Tendenz zu immer stärkeren Eingriffen in bereits vergangene Wirtschaftsjahre. Unklar bleibt vor allem die Definition des Begriffes „zeitnahe“. Ist nach Ablauf der oben erwähnten Vierjahresfrist der Wert einer Liegenschaft fixiert, oder kann nach beispielsweise 4,5 oder 5 Jahren eine werterhellende Bilanzkorrektur vorgeschrieben werden? Problematisch wäre auch, wenn aufgrund fehlenden Verhandlungsgeschicks oder aus dem überstürzten Verkauf wegen einer wirtschaftlichen Notlage ein schlechter Verkaufserlös erzielt werden kann.
Im Endeffekt wird wie so oft auf das vielzitierte „Gesamtbild der Verhältnisse des Einzelfalls“ abzustellen sein und dementsprechend viel Diskussionspotential zwischen Behörde und Steuerpflichtigen verbleiben.
VwGH vom 24. November 2011, GZ 2009/15/0115
Stand 13. Februar 2012
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